Plan de regularización: cada loteo que se promocione y venda debe tener aprobación municipal

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Desde el inicio de la gestión, y ante la consulta permanente de vecinos que se acercaban a las distintas oficinas técnicas para consultar por la provisión de servicios para sus lotes adquiridos de buena fe, y con la intención de llevar adelante su vivienda, pudo observarse una gran cantidad de loteos sin aprobación o con solo alguna presentación previa en este Municipio.

Fue por ello que desde la Subsecretaria de Gestión Urbana y Vivienda, se inició un proceso de constatación de los innumerables inmuebles con proyectos y propuestas de subdivisión que se promocionan o se gestionan en el ejido local.

En su mayoría, los mismos se dan en “Zona de Quintas” o “Zona de Chacras”, donde el lote mínimo correspondiente, según POT, es de 4.900m2 y 28.000m2 respectivamente; por el contrario, se pueden observar loteos de 200m2, 300m2 o 450m2 por lote. Atento a ello, se comenzó con un relevamiento y análisis de todos los loteos.

Al respecto, la Arq. Camila González comentó que se observan tres situaciones:

• Loteos con ordenanza de excepción desde el HCD, con o sin presentación de proyecto ante las áreas determinadas como autoridad competente; excepciones que se aprobaron durante las gestiones de gobierno anteriores.

• Loteos con pedido de factibilidad de trama vial que avanza sin presentación de proyecto.

• Loteos sin presentación alguna con publicidad de venta en redes sociales u otros medios.

-¿Hoy en día todos los colegios saben la situación que ocurre en Gualeguaychú?

Sí, sí, están todos informados. Luego se inició con un proceso de notificación en estas tres instancias dependiendo de qué tipo de documentación contaba o no cada subdivisión. Y en eso estamos. No hemos terminado de notificar a todos porque vamos por etapas, pero ya hemos tenido algunas reuniones, sobre todo con los que tienen alguna ordenanza de excepción que fueron los primeros a notificarse.

-¿Cuántos procesos de loteos hay en este momento?

En este primer relevamiento que hicimos son aproximadamente 90 loteos. Después, cada uno se clasifica dentro de estas tres instancias con grupos de viviendas que van de 20 a 200 unidades.

-¿Cuál es proceso de comienzo de un loteo? 

La realidad es que todos los trámites deberían iniciarse acá, en el Municipio. Todos deberían solicitar factibilidad, aprobación y trabajar en conjunto con nosotros; pero eso no pasa la mayoría de las veces, entonces pasan estas cosas, una situación de irregularidad general. No obstante, todos se pueden acercar con la documentación que tengan para que nosotros podamos iniciar los trámites pertinentes.

Todos deberían solicitar factibilidad, aprobación y trabajar en conjunto con nosotros; pero eso no pasa la mayoría de las veces, entonces pasan estas cosas, una situación de irregularidad general

-¿De los 90 lotes, cuántos están en perfectas condiciones? 

La gran mayoría no. Tenemos loteos que sí, y estamos hablando de muchas viviendas.

-¿La gente está en conocimiento?

No, creo que no. Justamente por eso movilizamos este trabajo de empezar a notificar y demás. La idea es difundir la información para que todos sepan qué condiciones tiene que cumplir un lote mínimo para poder adquirirlo tranquilos. 

Sabemos que muchos vecinos han adquirido terrenos de buena fe y han sido estafados, lamentablemente; se encuentran con esas situaciones y no saben que no se les puede dar energía, por ejemplo. Realmente son más conflictivos, porque te encontrás con un terreno que no va a poder ser abastecido de ningún servicio. Ni mensurado.

-¿Si un vecino quiere saber más, puede acercarse?

Por supuesto. Las puertas están abiertas para todos los vecinos en Catastro, Obras privadas, en Planeamiento; son recibidos para brindarles toda la información que necesiten. Lo importante es saber que cualquier loteo que se promocione y venda debe tener aprobación municipal. Para estar con todas las reglas cumplidas.

-¿Cuál el objetivo final de la Subsecretaria de Gestión Urbana y Vivienda?

El fin de estas acciones es dar curso a las solicitudes de subdivisión que poseen documentación y aprobación previa. Las instancias para que un lote sea adquirible contempla lo siguiente:

- Aprobación municipal de subdivisión.

- Proyecto de infraestructura, aprobado por el Municipio, de todos los servicios y factibilidad de los mismos (agua, cloaca y luz). Hay casos en los que no tienen factibilidad y deben resolver la infraestructura de manera alternativa. Muchas veces presentan proyectos de subdivisión en el que se visualiza el loteo completo, con las medidas de cada lote, realizado por un agrimensor, pero eso no significa bajo ningún punto de vista que tenga aprobación municipal.

Lotes con excepción

La profesional hizo mención a las excepciones otorgadas por Ordenanza con algunas factibilidades dadas por áreas técnicas.

- En este caso el Municipio debe responder a estos grupos de vecinos en lotes por dicha excepción.

Exacto, sí. Esos son los primeros que notificamos y con los que ya nos hemos reunido para ver cómo continuamos. Porque esa Ordenanza está dada a la excepción de tamaño de lote, pero con algunas condiciones a cumplir en infraestructura y servicios.

Uno de los puntos fundamentales en la planta de tratamiento donde el Municipio no puede llegar, en ese caso lo tiene que hacer el propietario, el desarrollador, quién esté a cargo de la subdivisión.

- ¿Y los lotes que no están exceptuados deben realizar la tarea?

Sí, tienen que hacer todo y en primera instancia deberían presentarse en el municipio a reunirse con nosotros y ver cómo, de qué manera podemos avanzar. 

-¿Deben trazar hasta la calle?

Sí, con las condiciones técnicas que el municipio lo solicite en cada caso.

¿Es fácil la resolución esto?

Lleva todo su tiempo, no es sencillo porque cada cosa lleva su estudio y condiciones, pero estamos tratando de buscarle la vuelta y salida a todo esto, que puedan avanzar y que cada vecino que adquirió su lote de buena fe, sobre todo los que tienen alguna presentación previa, alguna ordenanza de excepción, obtengan finalmente su lote.

Estamos tratando de buscarle la vuelta y salida a todo esto, que puedan avanzar y que cada vecino que adquirió su lote de buena fe, sobre todo los que tienen alguna presentación previa, alguna ordenanza de excepción, obtengan finalmente su lote

-¿Cuál es la realidad las zonas de quinta y de chacra, ¿qué diferencia hay que un lote esté en uno o en otro?

Esas áreas están determinadas por el plan de ordenamiento territorial, que es la normativa que tenemos vigente, y la zona de quintas establece un mínimo de superficie de 4.900 m2 y la zona de chacras de 28.000 m2.

Y hoy en día nos encontramos con loteos en esas áreas en las que tienen lotes de 200, 300, 400, lejos de cumplir. Es muy difícil abastecerlos de servicios, lógico, porque algunos están muy lejos del área que está servida y sabemos que por un lado es muy difícil de llegar y por otro lado al estar tan retirados de la planta urbana, es muy costoso.